전세 계약갱신청구권 사용 전 확인할 7가지｜언제까지·5%·실거주 거절

전세 계약을 2년 더 연장하고 싶다면 계약갱신청구권을 사용하기 전에 행사 기간부터 확인해야 합니다.

계약갱신청구권은 아무 때나 사용할 수 있는 것이 아니라 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 한 번 행사하면 갱신 기간은 2년이며, 임차인에게 주어진 법정 갱신요구권은 1회입니다.

또 집주인의 실거주처럼 법에서 정한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있기 때문에 단순히 “세입자가 원하면 무조건 2년 연장된다”고 생각해서는 안 됩니다.

계약갱신청구권 사용 전 7가지 확인

1. 현재 계약 만료일까지 2개월 이상 남았는지
2. 예전에 갱신청구권을 이미 사용했는지
3. 단순 재계약·묵시적 갱신과 갱신청구권 행사를 구분했는지
4. 집주인에게 증거가 남는 방법으로 요구할지
5. 집주인에게 법정 갱신거절 사유가 있는지
6. 보증금 인상 요구가 5% 범위인지
7. 갱신 후 중간에 이사할 가능성까지 고려했는지

1. 계약갱신청구권은 언제까지 사용해야 할까?

현재 주택임대차보호법상 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 시기는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

따라서 계약이 얼마 남지 않은 상태에서 뒤늦게 “갱신청구권을 쓰겠다”고 통보하면 법에서 정한 행사기간을 놓칠 수 있습니다.

반대로 계약 만료 6개월보다 훨씬 전에 미리 법정 갱신청구권을 행사한다고 통보하는 것도 법에서 정한 행사기간과 맞지 않습니다.

가장 먼저 할 일

현재 임대차계약서의 계약 종료일을 확인한 뒤 달력에서 만료 6개월 전과 2개월 전 날짜를 표시해두세요. 특히 2개월 전 기한을 넘기지 않는 것이 중요합니다.

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2. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있을까?

법정 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년입니다.

처음 2년 계약 후 계약갱신청구권을 사용한다면 법적으로 2년의 추가 거주기간을 확보할 수 있는 구조입니다.

그렇다고 총 거주기간이 무조건 4년으로 제한된다는 의미는 아닙니다.

갱신청구권을 모두 사용한 이후에도 집주인과 세입자가 서로 합의하면 다시 계약을 체결하거나 연장할 수 있습니다. 다만 그때는 법정 계약갱신청구권에 따른 강제 갱신과는 구분해야 합니다.

3. 전에 재계약했으면 이미 한 번 사용한 걸까?

이 부분이 실제로 가장 많이 헷갈립니다.

계약기간이 연장됐다는 사실만으로 무조건 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 갱신을 요구한다는 의사를 표시해 행사하는 권리이기 때문입니다. 찾기쉬운 생활법령정보에서도 묵시적으로 갱신된 경우 이후 별도로 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 안내합니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

집주인과 협의해 새 계약서를 작성했던 경우에도 당시 대화와 계약 경위를 확인해야 합니다.

확인할 자료

이전 재계약 당시 문자메시지·카카오톡·이메일·계약서 특약 등을 확인해 “계약갱신청구권을 행사한다”는 취지가 명확하게 있었는지 살펴보는 것이 좋습니다.

4. 계약갱신청구권은 문자로 해도 될까?

반드시 정해진 신청서나 양식을 사용해야 하는 것은 아닙니다.

국토교통부 해석에서는 계약갱신요구권을 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 행사할 수 있다고 안내합니다.

하지만 나중에 “갱신 요구를 받은 적이 없다”, “일반적인 재계약 문의였다”는 분쟁이 생길 수 있으므로 증거가 남는 방법을 사용하는 것이 안전합니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

문자에는 의사를 명확하게 남기세요.

단순히 “계약 연장할게요”라고 쓰기보다 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사해 계약 갱신을 요청한다는 취지가 분명하게 드러나도록 남기는 것이 좋습니다.

5. 집주인이 거절할 수 있는 경우도 있습니다

계약갱신청구권은 세입자가 행사한다고 해서 어떤 상황에서도 무조건 인정되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 별도로 정하고 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 경우입니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 집주인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 철거·재건축이 필요한 법정 사유가 있는 경우
• 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

집주인이 집을 판다고 하면 갱신을 거절할 수 있을까?

단순히 집을 매도할 예정이라는 사정 자체는 법에 열거된 대표적인 갱신거절 사유와 동일하지 않습니다.

다만 소유권 이전 시점, 새로운 소유자의 실거주 여부, 이미 이루어진 갱신요구의 시점 등에 따라 법적 판단이 달라질 수 있어 매매가 얽힌 상황은 개별 확인이 필요합니다.

실제 분쟁 가능성이 있다면 문자만 주고받으며 판단하기보다 주택임대차분쟁조정위원회나 법률전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

6. 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

법에서는 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

하지만 실거주를 이유로 세입자의 갱신을 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법에는 이런 경우 임대인이 임차인의 손해를 배상하도록 하는 규정도 마련돼 있습니다. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

실거주 거절 통보를 받았다면

통보받은 날짜와 내용이 확인되도록 문자나 메시지를 보관하고, 이사하게 된다면 계약 종료와 보증금 반환 관련 자료도 함께 보관해두는 것이 좋습니다.

7. 계약갱신하면 전세보증금을 5%까지 올릴 수 있을까?

계약갱신요구권을 행사하면 원칙적으로 이전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되지만 차임이나 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.

임대인의 증액청구는 약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약 또는 종전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

현재 전세보증금	5% 금액	5% 증액 시
2억원	1,000만원	2억1,000만원
3억원	1,500만원	3억1,500만원
4억원	2,000만원	4억2,000만원

5%는 집주인이 반드시 올릴 수 있는 금액이라는 의미라기보다 법상 증액청구의 상한이라는 점도 구분해야 합니다.

계약갱신청구권을 쓰면 무조건 2년 살아야 할까?

아닙니다.

계약갱신요구권으로 갱신된 계약에서도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

다만 해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 따라서 갱신 후 이사를 계획한다면 이 3개월 기간을 고려해야 합니다. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

새 계약서를 꼭 다시 써야 하나요?

계약갱신요구권의 효력이 발생하기 위해 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

다만 보증금이 변경되거나 계약 조건을 새로 정했다면 추후 분쟁을 막기 위해 변경된 내용을 서면으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

특히 보증금이 증액되는 경우에는 증액분의 권리보호와 확정일자 문제까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 무엇이 다를까?

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
세입자 의사표시	갱신요구 필요	별도 갱신요구 없이 발생 가능
갱신 기간	2년	2년
갱신요구권 사용 횟수	1회 사용	사용한 것으로 보지 않음

이미 여러 해를 살았다는 이유만으로 갱신청구권이 사라지는 것도 아닙니다. 중요한 것은 과거에 법에 따른 계약갱신요구권을 실제로 행사했는지 여부입니다. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

계약갱신청구권 사용 전 체크리스트

• 계약서에서 정확한 만료일 확인
• 만료 6개월 전~2개월 전 행사기간 확인
• 과거 갱신청구권 행사 여부 확인
• 이전 문자·계약서·특약 확인
• 집주인에게 갱신 의사를 명확하게 전달
• 문자·이메일·내용증명 등 증거 보관
• 보증금 증액 요구가 있다면 5% 기준 확인
• 집주인이 실거주를 이유로 거절한다면 통보내용 보관
• 갱신 후 이사할 가능성이 있다면 3개월 해지효력 고려

계약갱신청구권 자주 묻는 질문

계약 만료 한 달 전에 갱신청구권을 써도 되나요?

현재 적용되는 일반적인 계약에서는 원칙적으로 늦습니다. 계약갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.

카카오톡으로 갱신 요구를 해도 되나요?

행사방법에 특별한 형식 제한은 없어 문자메시지나 이메일 등도 가능합니다. 다만 분쟁을 대비해 발송·수신 사실과 내용을 확인할 수 있도록 보관하는 것이 좋습니다. 

묵시적으로 한 번 연장됐으면 갱신청구권이 끝난 건가요?

아닙니다. 묵시적 갱신은 법정 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 

집주인이 직접 들어와 산다고 하면 거절할 수 있나요?

임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법에서 인정하는 갱신거절 사유 중 하나입니다. 

실거주한다고 해놓고 다른 세입자를 받으면 어떻게 하나요?

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대한 경우에는 법에서 정한 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 

계약갱신요구권으로 갱신되는 경우 차임·보증금 증액청구는 법상 원칙적으로 5%를 초과할 수 없습니다. 

갱신청구권을 쓴 뒤 1년 만에 이사할 수 있나요?

가능합니다. 갱신된 계약에서도 임차인은 해지를 통지할 수 있으며, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

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계약갱신청구권을 쓰기 전 가장 중요한 것

계약 만료일과 과거 갱신 이력을 먼저 확인한 다음, 법정 행사기간 안에 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 남기는 것입니다. 집주인이 실거주나 다른 사유로 거절한다면 구두 설명만 듣지 말고 사유가 남도록 자료를 보관하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 15일 기준 주택임대차보호법과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보를 기준으로 정리했습니다. 실제 임대차 분쟁은 계약 내용, 갱신 과정, 소유권 변동, 실거주 사정 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상되는 경우 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.